Podatki obowiązujące przy zakupie nieruchomości we Włoszech

2024-11-04

Podatek IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) to włoski odpowiednik podatku VAT (Value Added Tax), czyli podatku od wartości dodanej. Jest to podatek nakładany na towary i usługi na różnych etapach ich produkcji i dystrybucji, a ostateczny ciężar tego podatku ponosi konsument. We Włoszech podatek IVA jest regulowany przez przepisy unijne, podobnie jak w innych krajach Unii Europejskiej.

Stawki podatku IVA we Włoszech:

22% – standardowa stawka IVA, która obejmuje większość towarów i usług.
10% – obniżona stawka, która ma zastosowanie do określonych produktów i usług, takich jak usługi turystyczne, niektóre produkty spożywcze, restauracje, czy hotelarstwo.
5% – kolejna obniżona stawka, dotycząca m.in. niektórych produktów żywnościowych oraz usług społecznych.
4% – najniższa stawka, stosowana do niektórych artykułów pierwszej potrzeby, jak podstawowe produkty żywnościowe, książki czy gazety.

Włoski system VAT działa podobnie jak w innych krajach UE, gdzie przedsiębiorcy płacą VAT od różnicy między VAT-em zapłaconym na wcześniejszych etapach a VAT-em naliczonym od sprzedaży.

Zakup nieruchomości przez nierezydenta we Włoszech wiąże się z różnymi podatkami, które należy opłacić w momencie zakupu oraz w trakcie posiadania nieruchomości. Oto główne rodzaje podatków, które obowiązują w przypadku zakupu nieruchomości przez nierezydenta we Włoszech:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (Imposta di Registro)

Pierwsza nieruchomość (prima casa) – Jeśli zakupiona nieruchomość jest Twoją pierwszą we Włoszech i spełniasz określone warunki, podatek wynosi 2% od wartości katastralnej nieruchomości (niższej niż wartość rynkowa). Aby skorzystać z tej ulgi, musisz zarejestrować się we Włoszech i zamieszkać w nieruchomości w ciągu 18 miesięcy.
Druga nieruchomość – Jeśli nieruchomość nie jest Twoją pierwszą nieruchomością, podatek wynosi 9% od wartości katastralnej.

2. Podatek VAT (IVA)

Jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera lub firmy (np. nowe mieszkania), zapłacisz IVA zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawki wynoszą:
- 4% – jeśli spełniasz warunki dotyczące „pierwszego domu” (prima casa).
- 10% – dla drugiego domu (druga nieruchomość).
- 22% – jeśli nieruchomość ma charakter luksusowy (np. wille, nieruchomości o wysokim standardzie).

3. Podatek hipoteczny (Imposta Ipotecaria) i podatek katastralny (Imposta Catastale)

Podatek hipoteczny – Zazwyczaj stała opłata wynosząca 50 EUR.
Podatek katastralny – Również wynosi 50 EUR.

Jeśli nieruchomość jest opodatkowana VAT-em, wówczas zamiast tych dwóch podatków płaci się:

Podatek hipoteczny: 200 EUR
Podatek katastralny: 200 EUR

4. Podatek od wartości nieruchomości (IMU – Imposta Municipale Unica)

Podatek ten jest opłacany corocznie przez właścicieli nieruchomości. IMU dotyczy drugich nieruchomości i nieruchomości luksusowych, ale nie dotyczy głównej nieruchomości (prima casa), jeśli nierezydent wykorzystuje ją jako miejsce stałego zamieszkania.
Stawka podatku IMU zależy od wartości katastralnej nieruchomości i lokalnych przepisów, ale zazwyczaj wynosi od 0,4% do 1,06% wartości nieruchomości.

5. Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax)

Jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od zakupu, obowiązuje Cię podatek od zysków kapitałowych w wysokości 26% zysku.
Jeśli jednak sprzedasz ją po upływie pięciu lat, zysk z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

6. Opłaty notarialne

Kupno nieruchomości we Włoszech wiąże się także z koniecznością opłacenia notariusza, którego koszty zazwyczaj wynoszą od 1% do 2% wartości nieruchomości.

7. Prowizja agenta nieruchomości

Jeśli korzystasz z usług agenta, prowizja wynosi zazwyczaj od 3% do 5% wartości nieruchomości (plus VAT).

Podsumowanie:

2%–9% podatek od wartości katastralnej przy zakupie na rynku wtórnym.
4%–22% VAT przy zakupie od dewelopera.
Opłaty stałe hipoteczne i katastralne (50 lub 200 EUR).
IMU (podatek roczny) od drugiej nieruchomości lub luksusowych posiadłości.
Opłaty notarialne – 1%–2% wartości nieruchomości.
Prowizja agenta – 3%–5% wartości nieruchomości.

Dla nierezydentów obowiązują te same stawki podatkowe co dla rezydentów, więc różnica w kosztach wynika głównie z kwalifikacji do ulg podatkowych, takich jak „prima casa”.